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Immobilien in der Insolvenz
Hans-Peter Runkel
I. Zwangsverwaltung
1.Parallel zur Insolvenzverwaltung grundsätzlich unzweckmäßig.
Reibungsverlust wegen Verunsicherung von Mietern - was ist, wenn Mieter an falschen Verwalter zahlt ? - und Außenstehenden.
Komplikationen, wenn Eigentümer/Insolvenzverwalter externe Mietverwaltung eingeschaltet hat.
Komplikationen, wenn Bemühungen um freihändige Verwertung laufen:
- wer gibt Kaufinteressenten Auskünfte über Mietverhältnisse?
- Käuferinteresse kann mit Zwangsverwalteraufgaben kollidieren
(Objekt besser vermietet oder untervermietet?)
Komplikationen, wenn sich bereits Insolvenzverwalter um neue Verträge
gekümmert hat (Versicherung, Bewachung etc.)
2. Rechtsprechung zu eigenkapitalersetzender Nutzungsüberlassung als
Grund für Zwangsverwaltungsantrag - seit BGH in ZIP 99/65 ff.
II. Zwangsversteigerung
1. durch Gläubiger
regelmäßig schädlich, wenn umfangreicher Grundbesitz zu verwerten ist
(drohender Preisverfall)
2. durch Insolvenzverwalter
Neu eingefügte § 174 a ZVG und § 10 Abs. 1 Ziff. 1 a ZVG ermöglichen Verwalter Verwertung von hoch belastetem Grundbesitz
Verwalter verlangt, dass im geringsten Gebot nur die dem Kostenerstattungsanspruch vorgehenden Rechte (Verfahrenskosten) berücksichtigt werden.
Hierdurch:
- Anreiz für Bieter
- regelmäßig Deckung der Feststellungskosten in Höhe von 4 % des Zubehörwertes
Wichtig:
Berücksichtigung abweichender Gebote kann Verwalter auch verlangen, wenn
Grundpfandgläubiger Versteigerung betreibt und zumindest ein Zubehörstück
vorhanden ist.
3. Steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten
Verwalter sollte wegen § 15 a UStG vor Grundstücksverwertung - gleichgültig, ob freihändig oder durch Versteigerung , auch bei Fremdantrag prüfen, obGrundstück umsatzsteuerbehaftet ist. Ist dies der Fall, sollte er auf Umsatzsteuerfreiheit verzichten (Option ausüben). Das kann er auch bei Fremdversteigerung ! Optionsmöglichkeit besteht jedoch seit 01.01.2002 (neu eingefügter Abs. 3 des § 9 UStG) nur bis zur Aufforderung zur Abgabe von Geboten im Versteigerungstermin.
These:
Verzichtet Verwalter auf Umsatzsteuerbefreiung, so ist das Meistgebot Nettobetrag und Ersteher schuldet zusätzlich die USt.
Seit 01.01.2002 ist Ersteher sogar Steuerschuldner, leistender Unternehmer/Verwalter aber zur Ausstellung der Rechnung verpflichtet.
Folge:
1. Masse wird nicht mit USt belastet, auch nicht nach § 15 a UStG
2. Ersteher hat Verrechnungsmöglichkeit
(§ 15 Abs. 1 S. 1 Ziff. 4 UStG n.F.)
3. Für Erwerber wird Grundstück nicht teurer
Empfehlung:
Insolvenzverwalter sollte im Versteigerungsverfahren alle Beteiligten, insbesondere auch das Vollstreckungsgericht, unterrichten, dass Versteigerung unter Verzicht auf Umsatzsteuerfreiheit erfolgt.
